Die grundbesitzverwaltende Familiengesellschaft ist für Zwecke der Übertragung von Vermögen auf die nächste Generation ein beliebtes und zuverlässiges Mittel. Doch der Gesetzgeber hat mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in grunderwerbsteuerlicher Sicht neue Fragen eröffnet. Jedenfalls 2024 besteht hierbei noch Rechtssicherheit. Das Jahr 2024 sollte also genutzt werden, um den Schritt zur Familiengesellschaft zu prüfen und gegebenenfalls umzusetzen. Der folgende Beitrag stellt Ihnen daher die grundbesitzverwaltende Personengesellschaft und deren Vorteile vor.
1. Die grundbesitzverwaltende Familiengesellschaft
Wenn sich über die Jahre aufgrund von Erbschaften und Zukäufen Grundbesitzvermögen ansammelt, wird die Vermögenslage oftmals unübersichtlich. Die Unterstützung durch einen Steuerberater ist dann meist unvermeidlich. Doch nicht nur die Gegenwart stellt eine administrative Herausforderung dar, auch der Blick in die Zukunft bringt Ungewissheit mit sich. Stetig steigende Immobilienpreise bei unveränderten erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibeträgen erfordern Vorkehrungen für den Erbfall. Da sich der Freibetrag alle zehn Jahre „erneuert“, ist eine vorausschauende Planung und sinnvoll und erforderlich. Demgegenüber steht das Bedürfnis, lange am selbst erwirtschafteten Vermögen zu partizipieren und dessen Verwaltung zu gestalten. Überträgt man Häuser oder Wohnungen auf die nächste Generation, gibt man damit zwangsläufig den Vermögenswert und damit Gestaltungsmöglichkeiten aus der Hand.
Mit der Gründung einer grundbesitzverwaltenden Familiengesellschaft lassen sich diese augenscheinlich widerstreitenden Interessen in Einklang bringen. So kann der Schenker die Kontrolle über das Vermögen der Gesellschaft und über die Gesellschaft selbst behalten und zugleich Vermögenswerte auf die nächste Generation übertragen. Zudem ist die Familiengesellschaft ein Instrument, um das Vermögen der Familie langfristig zu vereinen. Durch eine zielgerichtete erbrechtliche Gestaltung kann das Vermögen über den Tod des Schenkers hinaus im Sinne des Schenkers eingesetzt werden.
Die Gründung einer Familiengesellschaft ist auch möglich, solange die Kinder noch minderjährig sind. Den rechtlichen Besonderheiten steht hierbei der Vorteil der frühzeitigen und damit optimalen Nutzung der schenkungsteuerlichen Freibeträge gegenüber. Der Zeitpunkt sowie die konkrete Gestaltung hängt dabei stets von der individuellen Familiensituation ab.
2. Steuerliche Optimierung
In steuerlicher Hinsicht hat der Einsatz einer Familiengesellschaft zahlreiche Vorteile.
a) Grunderwerbsteuer
Mit der Übertragung von Grundbesitz fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Anders ist dies, wenn der Grundbesitz auf eine Personengesellschaft übertragen wird, an der der Übertragende selbst beteiligt ist. Insoweit entfällt die grunderwerbsteuerliche Belastung. Werden dann innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist Anteile auf nahe Angehörige übertragen, so sind auch diese Vorgänge grunderwerbsteuerfrei, da die direkte unentgeltliche Übertragung von Grundbesitz auf eigene Kinder oder auf Ehegatten ebenfalls grunderwerbsteuerfrei ist. Diese Grundsätze wurden durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts ins Wanken gebracht. Aufgrund dessen, dass auch Personengesellschaften seit dem 1. Januar 2024 eigenes Vermögen haben, findet die erstgenannte Ausnahmeregelung keine Anwendung mehr. Gerade noch rechtzeitig hat der Gesetzgeber mit § 24 GrEStG eine Übergangsvorschrift geschaffen, die jedenfalls bis zum Ablauf des Jahres 2026 Anwendung finden soll. Damit ist das Modell der grundbesitzverwaltenden Familiengesellschaft jedenfalls in naher Zukunft weiterhin noch ohne grunderwerbsteuerliche Belastung umsetzbar.
b) Erbschaft- und Schenkungsteuer
Wie eingangs erwähnt, steht den Angehörigen alle zehn Jahre erneut der volle Freibetrag für Schenkungen zur Verfügung. Mit einer rechtssicheren Grundbesitz- bzw. Unternehmensbewertung lassen sich so im Zehn-Jahres-Rhythmus Anteile an der grundbesitzverwaltenden Familiengesellschaft auf die nächste oder auch übernächste Generation übertragen. Während für die Übertragung des Grundbesitzes auf die Gesellschaft das Mitwirken eines Notars erforderlich ist, entfällt diese Pflicht bei der bloßen Anteilsübertragung. Steigen die Immobilienwerte weiterhin, können auch vor diesem Hintergrund Kosten optimiert werden. Allerdings gilt es vor jedem Übertragungsvorgang mögliche grunderwerbsteuerliche Konsequenzen zu überprüfen. Auch wenn die Mitwirkung eines Notars bei weiteren Übertragungsvorgängen nicht erforderlich ist, sollte im Vorfeld der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden.
c) Einkommensteuer
Doch auch laufende Erträge aus der Nutzung des Grundbesitzes lassen sich einkommensteuerlich optimieren. So kann etwa der Grundfreibetrag von Kindern und Angehörigen ohne eigenes Einkommen optimal genutzt werden.
3. Risiken
Trotz der vielen Vorteile gilt es auch, einige Risiken zu beachten. Kündigt etwa ein bedachtes Kind das Gesellschafterverhältnis, so ist grundsätzlich eine Abfindung zu zahlen. Dies geht oftmals mit der Veräußerung von Grundbesitz einher, da das Vermögen regelmäßig in Immobilien gebunden ist und nicht liquide zur Verfügung steht. Zudem kann auch ein Fehlverhalten oder die Privatinsolvenz des Bedachten sein Ausscheiden aus der Gesellschaft erforderlich machen.
Um das Familienvermögen zu schützen, gilt es, für diese und weitere Fälle Vorkehrungen zu treffen.
4. Zusammenfassung
Abschließend lässt sich also festhalten, dass die grundbesitzverwaltende Familiengesellschaft ein geeignetes Mittel ist, um Familienvermögen langfristig zu erhalten und optimal zu verwalten, ohne dabei eigene Ziele und Wünsche aufzugeben. Eine solche Gesellschaft ermöglicht es, die nachfolgenden Generationen frühzeitig in die Vermögensplanung einzubeziehen und so klare Verhältnisse zu schaffen. Auf dem Weg zur Familiengesellschaft gilt es jedoch, Risiken zu erkennen, zu bewerten und bei der vertraglichen Gestaltung im erforderlichen Maße zu berücksichtigen.
